7 Klausul SPK Renovasi Ruko yang Sering Merugikan Pemilik Bangunan

SPK renovasi sering hanya dua halaman, padahal nilainya ratusan juta. Tujuh klausul ini paling sering membuat pemilik ruko menanggung risiko kontraktor.

Oleh Roberto Bosta Sianturi, S.H., M.B.A., CMLC, CPCD · 6 Nov 2026 · 7 menit baca

Ringkasan

• SPK yang ditandatangani kedua pihak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan dan mengikat seperti kontrak lainnya.
• Tujuh titik rawan: spesifikasi material, jadwal dan denda, uang muka dan termin, masa pemeliharaan, pekerjaan tambah, risiko dan izin, serta pemutusan dan serah terima.
• Tambahan biaya karena perubahan pekerjaan hanya dapat ditagih bila disetujui tertulis dan harganya disepakati (Pasal 1610 KUH Perdata).

Banyak pemilik ruko menandatangani SPK renovasi (Surat Perintah Kerja) yang hanya dua halaman untuk pekerjaan bernilai ratusan juta rupiah. Kontraktor menyiapkan formatnya, pemilik fokus pada harga dan tanggal selesai. Lalu muncul masalah yang polanya hampir selalu sama: material yang terpasang tidak sesuai bayangan, pekerjaan molor berbulan-bulan, dan tagihan “pekerjaan tambah” datang tanpa pernah dibicarakan. Saat itu baru terlihat bahwa klausul SPK renovasi yang ditandatangani tidak melindungi pemilik.

Secara hukum, SPK yang disetujui kedua pihak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan (Pasal 1601b KUH Perdata). Ia mengikat sama kuatnya dengan kontrak tebal. Berikut tujuh klausul dalam kontrak renovasi ruko yang paling sering merugikan pemilik bangunan, beserta cara memperbaikinya.

Spesifikasi Material yang Kabur dalam SPK Renovasi

Kalimat seperti “keramik kualitas baik”, “cat setara merek ternama”, atau “sesuai standar kontraktor” memberi kontraktor ruang memilih material termurah yang masih bisa disebut “setara”. Ketika pemilik keberatan, tidak ada patokan tertulis untuk membuktikan bahwa material yang dipasang tidak sesuai.

• Lampirkan RAB (rencana anggaran biaya) atau daftar kuantitas yang menyebut merek, tipe, ukuran, dan volume setiap material utama.
• Lampirkan gambar kerja dan jadikan bagian tidak terpisahkan dari SPK.
• Atur bahwa penggantian material memerlukan persetujuan tertulis pemilik, dan selisih harganya diperhitungkan.

Jadwal dan Denda Keterlambatan yang Terlalu Kecil

Masalahnya sering dua lapis. Pertama, tanggal mulai tidak jelas, misalnya “dimulai setelah uang muka diterima dan lokasi siap”, sehingga tanggal selesai ikut kabur. Kedua, denda keterlambatan terlalu kecil untuk berarti, atau malah tidak ada. Bila ruko akan dipakai untuk usaha, setiap bulan keterlambatan berarti sewa berjalan tanpa pemasukan.

• Tulis tanggal mulai dan tanggal selesai yang pasti, ditambah jadwal tahapan pekerjaan.
• Tetapkan denda per hari keterlambatan yang sepadan. Sebagai pembanding, pengadaan pemerintah memakai denda 1/1000 dari nilai kontrak per hari (Perpres No. 16 Tahun 2018).
• Tentukan batas maksimum denda, dan hak pemilik untuk mengakhiri SPK serta menunjuk kontraktor lain bila batas itu tercapai.
• Batasi alasan perpanjangan waktu pada keadaan memaksa dan perubahan pekerjaan yang disetujui tertulis.

Uang Muka Terlalu Besar dan Termin yang Tidak Terkait Progres

Uang muka 50% bahkan lebih masih sering ditemui dalam kontrak renovasi ruko. Bila kontraktor menghilang atau bekerja lambat setelah menerima uang muka, pemilik berada di posisi lemah karena sebagian besar dana sudah berpindah tangan. Termin yang dibayar berdasarkan tanggal, bukan kemajuan pekerjaan, menimbulkan masalah serupa.

• Batasi uang muka secukupnya untuk mobilisasi dan pembelian material awal.
• Kaitkan setiap termin dengan persentase kemajuan pekerjaan yang diperiksa bersama dan dituangkan dalam berita acara.
• Tahan sebagian pembayaran sebagai retensi sampai masa pemeliharaan selesai. Persentase 5% dari nilai kontrak lazim dipakai dalam praktik.

Garansi dan Masa Pemeliharaan yang Tidak Diatur

Kebocoran atap, retak dinding, atau instalasi listrik yang bermasalah sering baru muncul beberapa minggu setelah serah terima. Tanpa klausul masa pemeliharaan, kontraktor dapat menolak kembali dengan alasan pekerjaan sudah diterima. KUH Perdata memang mengatur tanggung jawab pemborong atas bangunan yang musnah karena cacat pembangunan dalam sepuluh tahun (Pasal 1609), tetapi ketentuan itu untuk kerusakan berat, bukan cacat sehari-hari seperti rembesan.

• Tetapkan masa pemeliharaan, misalnya tiga sampai enam bulan sejak serah terima pertama.
• Atur batas waktu kontraktor memperbaiki cacat setelah diberi tahu, dan hak pemilik memakai dana retensi untuk memperbaikinya sendiri bila kontraktor tidak datang.
• Untuk pekerjaan khusus seperti waterproofing atau atap, minta garansi tertulis dengan jangka waktu yang disebutkan.

Empat klausul pertama saja sudah menentukan apakah pemilik masih punya alat tekan ketika proyek bermasalah. Sebelum uang muka dibayar, pastikan SPK Anda diperiksa. CML menyediakan review perjanjian SPK dan kontrak kerja dengan catatan perbaikan yang bisa langsung dibahas dengan kontraktor. Kisaran biayanya ada di halaman biaya.

Pekerjaan Tambah dan Addendum Lisan

Di lapangan, permintaan perubahan sering disampaikan lisan: “Sekalian pasang partisi di lantai dua, ya.” Beberapa minggu kemudian datang tagihan pekerjaan tambah dengan harga yang tidak pernah disepakati. Sebenarnya hukum melindungi pemilik di sini. Menurut Pasal 1610 KUH Perdata, pemborong yang menyanggupi pekerjaan dengan harga tertentu tidak dapat menuntut tambahan harga atas perubahan atau tambahan rencana, kecuali perubahan itu disetujui tertulis dan harganya disepakati. Namun perlindungan ini mudah hilang bila SPK justru menulis sebaliknya.

• Tegaskan bahwa setiap pekerjaan tambah atau kurang harus disetujui tertulis, dengan harga dan tambahan waktu yang disepakati sebelum dikerjakan.
• Gunakan formulir sederhana atau pesan tertulis yang ditandatangani kedua pihak sebagai addendum.
• Atur bahwa pekerjaan tambah tanpa persetujuan tertulis tidak menimbulkan kewajiban bayar.

Risiko Kerusakan, Pekerja, dan Izin yang Dibebankan ke Pemilik

Ruko berdempetan dengan bangunan tetangga. Pembongkaran dinding atau pengecoran yang ceroboh bisa merusak bangunan sebelah, dan pemilik ruko yang pertama kali ditegur. SPK juga sering diam soal keselamatan pekerja, padahal kecelakaan kerja di lokasi Anda bisa menyeret nama Anda. Satu hal lagi: renovasi yang mengubah struktur, bentuk, atau fungsi bangunan dapat memerlukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau izin pengelola kawasan, bergantung pada lingkup pekerjaannya.

• Tegaskan bahwa kerusakan pada bangunan pemilik maupun pihak ketiga akibat pekerjaan menjadi tanggung jawab kontraktor.
• Wajibkan kontraktor bertanggung jawab atas pekerjanya, termasuk keselamatan kerja dan jaminan sosial ketenagakerjaan.
• Tulis jelas siapa yang mengurus izin dan menanggung biayanya, serta akibatnya bila pekerjaan dihentikan karena izin belum ada.

Pemutusan SPK dan Serah Terima yang Tidak Jelas

Ketika kontraktor tidak menunjukkan kemajuan, banyak pemilik ingin mengganti kontraktor tetapi ragu karena SPK tidak mengatur caranya. Tanpa aturan, kontraktor lama bisa mengklaim material di lokasi sebagai miliknya atau menuntut ganti rugi. KUH Perdata memberi pemilik hak menghentikan pemborongan kapan saja dengan mengganti biaya, upah, dan keuntungan yang hilang bagi pemborong (Pasal 1611), tetapi ini mahal bila kontraktor yang sebenarnya lalai.

• Atur hak pemilik mengakhiri SPK karena kontraktor lalai setelah teguran tertulis, tanpa kewajiban mengganti keuntungan kontraktor.
• Tegaskan bahwa material yang sudah dibayar menjadi milik pemilik dan tetap di lokasi.
• Atur serah terima dalam dua tahap: serah terima pertama setelah pekerjaan selesai, dan serah terima akhir setelah masa pemeliharaan, masing-masing dengan berita acara.

Kesimpulan: Review Perjanjian SPK Sebelum Proyek Berjalan

Pemilik bangunan paling sering dirugikan bukan karena kontraktornya nakal, tetapi karena klausul SPK renovasi tidak mengatur tujuh hal penting: spesifikasi material, jadwal dan denda, uang muka dan termin, masa pemeliharaan, pekerjaan tambah, risiko dan izin, serta pemutusan dan serah terima. Satu jam membaca SPK dengan teliti jauh lebih murah daripada berbulan-bulan berselisih dengan kontraktor. Bila Anda sedang menyiapkan renovasi, lakukan review perjanjian SPK sebelum uang muka dibayar, dan baca juga kapan sebuah kontrak perlu direview.

• KUH Perdata Pasal 1601b dan 1604 sampai 1616: Perjanjian pemborongan pekerjaan
• UU No. 2 Tahun 2017 jo. UU No. 6 Tahun 2023: Jasa Konstruksi
• PP No. 16 Tahun 2021: Bangunan Gedung, termasuk Persetujuan Bangunan Gedung
• Perpres No. 16 Tahun 2018 dan perubahannya: Pengadaan barang/jasa pemerintah (pembanding denda)